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Gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland. Perspektiven für die Zukunft

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Popis knihy

Textprobe: Kapitel: 2.2.2 Besonderheiten des deutschen Finanzierungsmarktes Zunächst einmal unterscheidet sich der deutsche Immobilienmarkt aufgrund der föderalen Struktur der Bundesrepublik Deutschland grundlegend von anderen europäischen Immobilienmärkten. In Deutschland existiert keine dominierende Metropole wie beispielsweise in Frankreich oder Großbritannien, sondern mehrere bedeutende Immobilienmärkte. Diese sind Hamburg, Berlin, München, Frankfurt am Main und Düsseldorf (Bone-Winkel, Focke & Schulte, 2016, S. 20). In zahlreichen Marktstudien werden zudem Köln und Stuttgart als weitere bedeutende, deutsche Immobilieninvestment und -mietmärkte aufgeführt. Die Auswirkung der föderalen Struktur macht sich beispielsweise auf dem Büromarkt bemerkbar. Während die Wirtschaftsstrukturen und somit auch die Büromärkte in Ländern wie Frankreich oder Großbritannien eher zentralistisch ausgerichtet sind, weist der deutsche Büromarkt eine polyzentrische Struktur auf. Die Konzentration der ökonomischen Aktivitäten auf eine zentrale Metropole führt unter anderem dazu, dass sich die Mietpreise für Büroimmobilien in Städten wie London auf einem vergleichsweise hohem Niveau befinden (Schulten & Denk, 2017, S. 254). Der Finanzmarkt gilt in Deutschland als bankendominiert. Damit unterscheidet er sich grundsätzlich vom US-amerikanischen Finanzmarkt in dem die Kapitalmarktfinanzierung eine bedeutendere Rolle spielt jedoch nicht zwangsläufig von anderen europäischen Finanzmärkten. Die europäische Wirtschaft finanziert sich insgesamt zu 80 % über den Bankensektor (Mersch, 2014). Auch im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung können Banken traditionell einen bedeutenden Marktanteil sowohl in Deutschland als auch in Europa vorweisen. Die Emission von Anleihen am Kapitalmarkt, insbesondere durch Banken, ist die in Deutschland beherrschende Art der Refinanzierung von Immobilienkrediten (Rottke, 2011, S. 957). Die Herausgeber von Anleihen platzieren handelbare Wertpapiere am Kapitalmarkt, die Forderungen gegenüber dem ausgebenden Emittenten darstellen. Eine weitere gebräuchliche Bezeichnung ist daher der Begriff Schuldverschreibung (Knüfermann, 2016, S. 142). Für eine fest vereinbarte Laufzeit leihen sich Banken Kapital und zahlen hierfür fest vereinbarte Zinsen (Rottke, 2011, S. 957). Hierdurch erhalten die Institute die Möglichkeit mittel- und langfristige Kredite mit festen Zinssätzen anzubieten (Brauer, 2013, S. 471). Für die Refinanzierung von gewerblichen Immobilienkrediten haben neben Unternehmensanleihen insbesondere Pfandbriefe eine große praktische Bedeutung (Rottke, 2011, S. 957). Ein Pfandbrief ist eine Anleihe, welche zusätzlich durch eine Deckungsmasse besichert ist. Die Deckungsmasse entspricht bei Hypothekenpfandbriefen grundsätzlich die durch Grundpfandrechte besicherten Kreditforderungen (Schäfers et al., 2016, S. 487). Auf eine tiefergehende Beschreibung des deutschen Pfandbriefgesetzes soll an dieser Stelle verzichtet werden. Mit dem deutschen Pfandbrief verfügen die deutschen Pfandbriefbanken über eine äußerst attraktive Refinanzierungsmöglichkeit, die im Vergleich zu ausländischen Finanzmärkten als eine Besonderheit angesehen werden kann. Deutschland rückte, nicht zuletzt aufgrund der im Vergleich zu anderen europäischen Staaten verhaltenen Entwicklung bei Mieten und Preisen, zunehmend in den Fokus ausländischer Investoren (BMVBS, 2009, S. 25-26). Im Gegensatz zu vielen internationalen Immobilienmärkten war der Handel mit Immobilien in Deutschland vor dieser Zeit die Ausnahme, sodass sich der deutsche Immobilienmarkt durch eine vergleichsweise geringe Volatilität der Immobilienpreise auszeichnet (Knepper, 2003, S. 189). Eine weitere Begründung für die geringere Volatilität ist in der risikoorientierten Festlegung von Margen zu sehen, die sich unter anderem am Beleihungswert der finanzierten Immobilie orientiert (Quentin, 2014, S. 38). Die Ermittlung des Be